봄 마켓 준비하기!

12월 칼럼에서 계절타는 부동산 시장에 대해 이야기 했었죠?  (혹시 못보셨다면 여기를 Click!)  셀러로서 봄 마켓을 놓치지 않아야 하는 이유와 매매 물건 부족 현상으로 경쟁이 예상되는 마켓에서도 스마트한 바이어가 되어야 한다고 했는데요 그럼 잘 계획한 봄 마켓은 어떤것 일까요?

먼저 셀러의 경우 무엇을 준비해야 하는지 살펴 보겠습니다.

봄에 집을 팔아볼까하고 생각하시는 분들은 지금 부동산에 연락을 하셔야 합니다.  매매물을 시장에 올리는 것은 단지 마당에 For Sale 사인을 꽂고 Multiple Listing Service(MLS)라는 부동산 데이타베이스에 주소를 올리는 것 이상의 일들이 관련됩니다.  사인을 꽂고 MLS에 올리는 것도 며칠이 걸리는 일이에요. 

그에 더해 해야할 서류도 많고 논의 해야할 사항도 소집할 데이타도 많이 있습니다.  이 모든일에는 시간이 걸리지요.

부동산 법과 서류는 자주 변경되거나 개정되는데 작년부터 MLS에 올리는 집 면적의 정확성을 더욱 엄격하게 규제하고 있습니다.  집 면적의 기재가 새로운 것은 아니지만 그에 대한 규율을 더 적극적으로 하겠다는 것이지요. 

브로커가 나와서 실제 줄자를 대고 집의 면적을 재는 경험을 하신 적이 있나요?  만약 그런 모습을 보신적이 없다면 이제 아마도 보시게 될 것입니다.

MLS는 데이타베이스에 등록되는 매물 정보의 정확성을 늘 강조해 왔고 그런 내용을 무시하거나 소홀히 하는 에이전트들에게 경고나 벌금등을 부과 하고 있습니다.  클라이언트와 손님 (두 부류의 차이에 대해서는 차후에 적겠습니다) 을 대하는 에이전트의 자세는 클라이언트의 이익을 추구하는 동시에 손님에 대한 상도덕을 지킨다는 기본 윤리에 근거한 것이므로 잘못된 데이타에 대한 책임은 단지 MLS와 에이전트 사이만의 문제는 아닙니다.  그것은 데이타를 제공한 에이전트와 일반 대중 즉, 클라이언트와 손님을 포함해서 그 데이타를 열람하는 모든 사람들과의 사이의 문제로 심각하게 받아들여져야 하는 것이지요.

MLS에는 매물에 대한 여러가지 기본 정보를 포함해서 마켓팅에 유용하다고 판단되는 특이점들도 표기됩니다.  ‘새로운 카펫’, ‘새 페인트’, ‘새로 리모델링한 키친’ 등등이 이런 것에 포함이 되지요.  거기에 숫자적인 데이타, 즉 집의 전체 면적, 방들의 면적, 천장의 높이, 랏(lot)의 사이즈, 연식 등등은 집을 사고자 하는 바이어들에게 기본적인 어필이 되는 데이타 입니다.  그런 숫자 때문에 어떤 경우는 집을 직접 보러오기로 하는지 그러지 않기로 하는지의 결정을 좌우 하기도 하지요.  한마디로 현관에 바이어를 들이기도 전에 바이어의 목록에서 제외되고 마는 경우도 있을 수 있다는 것입니다.

게다가 면적당 가격 이라는 계산을 주로 보는 바이어들에게 면적은 아주 중요한 숫자 입니다.  그것을 특정 동네의 단가로 계산하고 비교값으로 생각하는 경향이 있기 때문이지요.

드물기는 하지만 종종 MLS에 기재 되었던 면적과 실제 면적의 차이로 인한 결과적 손해는 단순 complaint를 넘어 소송으로 이어지기도 합니다.  게다가 요사이에는 수백개의 다른 부동산 관련 인터넷 사이트들에 동시다발적으로 올라가는 데이타가 바로 MLS에 근거하기 때문에 데이타의 정확성은 이례없이 중요한 사항이지요.  한번 한곳에서 기재되어 사용된 데이타가 잘못된 정보일 경우 수백개에 달하는 사이트들로 보내진 오류는 100 퍼센트 바로 잡기가 그야말로 불가능에 가깝다고 할 정도입니다.

면적을 계산해야 하는 것에 더해 집의 상태를 살피는 것은 시간이 걸리는 일이죠.  집의 상태는 집 주인이 이미 알고 있는 수리할 것등을 해결하는 것 그리고 집을 깨끗하게 청소하는 것 이상을 의미할 수 있습니다.  미리미리 수리하고 관리하는 것은 말할나위 없이 중요한 일이지만 집주인의 주관적인 생각과 에이전트에게 보여진 집의 컨디션에는 큰 차이가 있기도 하기 때문이지요.

직업적으로 집을 보는 경험상 저의 눈에 띄는 것들은 집주인께서 알지 못하고 보지 못하시는 것들이 있을수도 있습니다. 

또, 어쩌면 집을 매물로 내놓기 전에 home inspection을 할 수도 있습니다.  집주인의 눈, 에이전트의 눈을 넘어서 inspector라는 전문가의 눈을 고용하는 것이지요.  하지만 이 점은 그저 쉽게 결정할 일은 아닙니다.  Inspector를 고용하는 것은 비용이 들 뿐더러 inspection을 했다는 것 자체가 양날의 검과 같은 역활을 하기 때문이지요. 

시장이 아무리 셀러 마켓이라고 해도, 아무리 내놓자 마자 불티나게 팔린다고 해도 준비되지 않은 집은 팔리지 않습니다.  1월 칼럼에서 쓴 것처럼 location, location, location의 삼박자가 기가막히게 맞아 떨어진다면 집의 상태야 어떻든 바로 팔릴 수도 있겠지만 설령 그렇다 하더라도 잘 준비된 집이 최고의 가격으로 팔릴 수 있겠지요.

바이어가 준비 해야 할 것은 그럼 무엇일까요?

집을 사시고자 하는 바이어들은 융자를 사용하실 계획인 경우 아주 초기부터 융자 전문인과 대화를 하셔야 합니다.  아직 집을 사고자 하는 목표일이 몇달이 남았더라도 심지어 1년이 남았더라도 집을 사겠다는 결정을 할때부터 그렇게 하는 것은 도움이 됩니다.

융자는 기본적으로 필요한 서류만 하더라도 지난 몇달치의 소득에 관련한 서류가 필요하기 때문이고 혹 자영업이 주된 소득의 근원이라면 그에 필요한 서류는 지난 몇달이 아니라 지난 몇년치가 될 수도 있습니다.  직장인이라면 필요한 증빙 서류중에 고용인으로 부터의 편지가 필요할 수도 있고 다운페이에 사용할 자금이 만약 이곳저곳, 즉 은행, 주식, 현금 등등의 형태로 분산되어 있을 때에도 전문가의 조언과 가이드가 필요하기 때문이지요.

또한 바이어의 상황과 가장 잘 맞는 융자 프로그램이 무엇이 있는지 알아보고 그에 따라 절차를 진행하는 것도 그리고 이런 대화를 누군가와 할 것인지 선택을 하는 것도 시간과 노력이 요구 될 수 있습니다.  요사이에는 융자 전문인의 형태가 특정 은행 혹은 융자 브로커 둘중 한곳을 통하는 것에 더해 인터넷을 사용하는 경우도 종종 있기에 여러가지를 고려하고 여러 후보 회사들에 문의를 해본 후 해야하는 선택은 간단한 일이 아닙니다.

어느 부동산이든 융자는 우리 지역의 사정을 잘 아는 그리고 우리 지역 매매의 충분한 경험이 있는 회사를 선택하기를 조언 할 것입니다.  이유야 여러가지 이지만 그중 미국은 주마다 부동산 융자를 클로징하는 방법이 달라 그에 따른 서류와 절차가 다르다는 중요한 이유가 있습니다.  자칫 우리 지역의 클로징 절차를 모르는 회사를 고용하면 그들을 교육시켜 가면서 일을 진행해야 하는 번거로운 상황에 처할 수 있지요.  그렇게 될때 클라이언트와 부동산 브로커, 부동산 변호사 그리고 융자 회사 사이에 서로 누락되거나 잘못된 의사소통이 초래될 수 있고 결과적으로는 바이어에게 혼란을 야기하는 결과를 가져 옵니다.

부동산 매매는 그 과정이 복잡할 수 있지만 부동산 전문 브로커와 체계적이고 잘 짜여진 계획에 서로 협조한다면 전혀 혼란스럽지 않은 경험입니다.

Full service 브로커를 통해 경험하시는 보다 투명하고 소통이 원할한 매매 절차는 셀러와 바이어 모두를 보호하고 지역사회의 발전의 기여에도 한 몫을 하겠지요.

붐타운 #1 캐리

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전국 붐타운 (Boomtown) #1에 캐리가 올랐어요!

붐타운이 뭐냐고요?

다시말해 잘나가는 타운이라고 할 수 있겠네요.  이번 SmartAsset.com에서는 캐리가 노스캐롤라이나에서 1,200,000명의 인구가 있는 랄리-캐리에서 가장 큰 타운에 속한다고 하면서 9.1%의 부동상 성장을 기록했다고 보도 했습니다.

랄리 역시 10등안에 들었는데요, 10등이기는 하지만, 7% GDP 성장에 8/2016년 현재 실직율이 4.2%에 머물어 전국 평균보다 낮았다는 점을 꼽았습니다.

이 기사는 미국내 총 572개의 시와 타운을 검사하면서 실직율, GDP 성장율, 인구 유입율 (이사 나가는 수와 들어오는 수의 차이계산) 등과 부동산 성장율 그리고 실직율의 변화를 사용해 등수가 결정 되었다고 말했습니다.

10개의 도시 등수는 아래와 같습니다.

  1. Cary, NC
  2. Fort Collins, Colorado
  3. Fort Myers, Florida
  4. Longmont, Colorado
  5. Bend, Oregon
  6. Orem, Utah
  7. Kissimmee, Florida
  8. Midland, Texas
  9. Bismarck, North Dakota
  10. Raleigh, NC

Location, Location, Location…

부동산에서 중요한 것은 위치, location이다 라는 말을 들어 보셨겠지요?  물론입니다.  부동산은 위치가 맘에 들지 않는다고 해서 침대나 소파의 위치를 바꾸듯 번쩍들어 옮길 수 있는 것이 아니기 때문이지요.

그런데 아무리 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치…라고 노래를 부른들 과연 그것이 세번이나, 혹은 더많이, 강조를 해야 할 만큼이나 중요한 것일까요?  아무리 위치가 중요해도 집이 마음에 들어야 한다는 동일하게 중요한 요소를 무시 할 수는 없으니 적당히 타협을 해야 하는 것은 아닐까요?

그럼 그것이 원칙의 고수 이든 적당한 타협이든 타당한 결정에 도움이 될 만한 관련된 요소들을 몇가지 고려해 보도록 하지요.

먼저 위치에 대해:

“우리집은 정말 위치하나는 정말 좋아!”

라는 말을 들었다고 가정해 보시지요.  그 친구와 대화를 나누고 있는 나는 머리속에 여러가지의 의문이 떠오릅니다.  그래서 묻습니다.

“어떤면에서?”

질문을 받은 친구로 부터의 기대되는 대답들을 상상해 보실까요?

“우리 아이들 학교가 정말 가깝거든”

“직장이 가까워”

“주위에 갈 곳이 얼마나 많은데, 쇼핑, 공원, 등등..”

충분히 공감이 가는 답 입니다.  그리고 설령 어떤 사람이 학교갈 나이의 자녀가 없어도, 직장에 출퇴근을 걱정하지 않아도 심지어 쇼핑을 즐기지 않는다 하더라도 위의 요소들은 부동산이 위치가 좋다라는 말을 들을 수 있는 기본적인 사양들 이지요.  다시말해 더 이상의 동의를 요할 필요가 없는 기본인 것입니다.

그런데 이것이 전부가 아니지요.  첫째도 둘째도 셋째도 위치라는 말을 달리 본다면 단지 중요성의 강조 뿐만이 아니라 ‘위치’라는 개념에 다른 부분들도 존재 한다는 것입니다.

예를 들어볼까요?

어떤 특정 동네가 있습니다.  잘 알려진 건축회사가 지은 고급형의 주택들이 들어선 동네입니다.  주변에 조경들도 멋들어지고 공원이나 편의 시설도 잘 갖추어져 있어서 살고 있는 사람들에게 자부심을 가지게 하는 동네이죠.  무엇보다, 새로 조성된 고속도로가 인접하고 신 도시답게 인근에 새로이 들어서는 깔끔하고 아기자기한 쇼핑, 크고 편리한 쇼핑까지 고루 갖추어져 있습니다.

첫번째 ‘위치’의 요건을 충족시키고도 남는 조건이죠.

마침 매물로 올라온 집이 있다기에 구경을 가 보았습니다.

가서 보니 해당 집은 동네의 입구 가까이에 있고 그 앞길은 꽤나 번잡한 길입니다.  집을 지을 당시에는 한적했었을 길이 동네들이 많이 들어서면서 차량이 많아 졌습니다.  아니나 다를까, 집안에 들어가서도 지나가는 차의 소음이 그대로 들려 옵니다.  그래도 이름있는 회사인 만큼 역시 인테리어가 눈을 사로잡아 계속 둘러 보기로 합니다.

그런데, 이층 안방에서 창밖으로 보이는 풍경에 놀랍니다.  동네에 들어오면서도 보지 못했던 고압선이 저쪽으로 멀지 않은 곳에 보이고 그곳이 바로 인접하다던 새 고속도로 입니다.  이렇게까지 가까울 줄은 몰랐네요.  그리고 잠시 있으니 아마도 비행기가 지나가는 소리가 같이 구경온 모두에게 확연히 들립니다.

확실히 집을 처음 구경 왔을때의 기대감은 실망이 되어 버렸습니다.  고급 자재들을 사용하고 심지어 구조까지 딱 맘에 드는 집이지만 매매를 결정하기는 쉽지 않을 것 같습니다.

두번째 ‘위치’의 원칙이 깨어졌기 때문입니다.

즉, 동네의 위치는 좋으나, 동네안 특정 집의 위치는 좋다고만 하기에는 힘든 요소들이 발견된 것입니다. 

그리고 자칫 간과 했었을 또 다른 점도 있습니다.  바로 이 집의 드라이브웨이의 경사가 집쪽으로 쏠려 있는 것입니다.  많은 비가 내릴때 물이 잘 빠질지 염려가 되는 점입니다.  아니나 다를까 자세히 보니 드라이브웨이 한쪽으로 상습적으로 물이 고이는 것과 같은 흔적도 있습니다.

집 부지의 모양이나, cul-de-sac, corner, 경사가 집쪽으로 쏠리는 것 등은 꼭 고려되어야 할 말하자면 세번째 ‘위치’라고 할 수 있는 것이지요.

이런 여러가지의 요소들이 집의 ‘좋은 위치’를 결정짓게 하는데 제각기 몫을 하고 또 가격이나 인기도에 미세하게 혹은 확연하게 영향을 미치게 합니다.

그럼 위치는 그냥저냥, 나쁘지도 좋지도 않은데 집자체가 너무 마음에 쏙 든다면 어떨까요? 

마음에 든다는 것은 감정이고 위치의 요소들을 감안하는 것은 이성입니다.  저는 부동산 전문인으로서 감정은 잠시 접어두시라고 조언해 드리고 싶습니다.  왜냐하면, 부동산은 의도가 그렇든 아니든 개인의 자산 목록에서 가장 비싼것중 하나이고 결국엔 투자의 목적이 반영될 수 밖에 없기 때문입니다.

그런 이유로 바이어들은 어떤 집에 대해 감정이 생기기 전에 위치에 대한 타협할 수 없는 원칙을 결정하시면 도움이 됩니다.  요사이는 인터넷이 아주 편리해져서 어떤 매물에 직접 가 보기도 전에 그 집에 대한 많은 정보들을 브로커를 통해 손쉽게 전달받을 수 있습니다.   그리고 주소 하나로 지도상의 위치뿐 아니라 근처 편의 시설들의 위치, 학교, 직장, 도로, 인접한 철로나 공항, 소음의 정도 등을 모두 살펴 볼 수 있고 심지어는 위성 사진으로 집의 공중사진과 사방의 사진들을 보실 수도 있습니다. 

이런 도구들을 사용한다면 나오는 매물들에 모두 신경을 쓰지 않아도 추스리는 작업이 수월해 지겠지요. 

이전에 큰 길가 바로 옆에 위치한 집을 중개한 적이 있습니다.  동네 자체가 아주 잘 알려져 있고 ‘위치’가 너무 좋아 사람들이 정말 많이 보러 왔었지요.  큰 길가에서 소음도 있었지만 하도 반응이 좋아 곧 팔릴 것이라고 생각했을 정도였습니다.

그런데…

집을 보고 간 사람들의 소감이 정말 당황스러웠습니다.  ‘집이 길 바로 옆이어서 유감’이다라는 소감이 10중 9에 해당했기 때문이었죠. 

너무나도 당연한 것을 집에 예약을 하고 에이전트와 만나서 직접 와 보고 나서야 알았다는 것이 정말 의아했습니다. 

결국, 모든 집에는 임자가 있다라는 말처럼 팔리기는 했지만 참 오랜 기간 애를 먹은 매매였죠. 

정말 좋은 ‘위치’의 동네였지만 특정 집의 좋지않은 ‘위치’에 대한 아주 전형적인 예라고 할 수 있는 매매였습니다.

값만을 따지는 것은 부동산에서는 절대 윈윈 전략이 될 수 없습니다.  모든 것이 제 값을 한다는 점을 늘 잊지 않아야 비로소 나와 가족이 사는 동안 만족스럽고 매매할때에 손해없는 윈윈이 될 것입니다.

모기지율이 상승세에 있다는 뉴스를 접하셨을 것입니다.  다음 칼럼에서는 봄마켓을 대비하여 준비 할 수 있는 것들이 무엇이 있을지 고려해 보겠습니다.

주택 융자, 모기지 이자율 상승세

Freddy Mac’s Primary Mortgage Market Survey (PMMS) 에 의하면 지난 주말 모기지 이자율이 지난주에 이어 상승했습니다.

올해 처음으로 4%를 넘어선 7주전후 계속 오름세를 보이고 있지요.

PMMS는 30년 고정이자 모기지의 경우 지난주의 4.13% 에이어 평균 0.5point 가 상승된 4.16%이고 15년 고정이자 모기지는 같은 point의 상승으로 지난주의 3.36%에 비해 3.37%으로 기록했습니다.

이러한 상승세는 Federal Reserve가 key interest rate을 올리기로 결정하면서 영향을 받는다는 것이 주 의견 이지만 실제 지난주 공식적인 발표가 나오기 전부터 올라가기 시작한 것입니다.

결국 기대하던 발표로 부터 기대하던 시장의 반응을 볼 수 있었다는 분석이고 내년에는 더 나은 경제 상황의 예상을 발받침으로 계속 올라가는 이자율을 배제할 수 없을 것 같습니다.

바쁘고 바빴던 11월 부동산!

Wake County 11월 리포트가 나왔습니다.

카운티의 11월 시장은 매우 활발했고 저또한 많이 바빴는데요, 역시 리포트에서 그 내용을 확인 할 수 있었습니다.

시장은 작년 11월에 비해 올해 11월엔 매매 완료된 부동산은 21.5% 증가했고 가격은 6.5% 인상했습니다.

그 결과 금액으로 본다면 작년 11월에 비해 올해 11월 시장은 27.4% 증가 한 것이지요.  2013년 여름 이후 가장 큰 폭 증가입니다.

통상 비수기인 11월을 감안 한다면 놀라운 증가라고 볼 수 있습니다.  이에더에 매매 물건은 5.2%밖에 늘지 않았기 때문에 물건 부족은 계속 이어지고 있고 따라서 셀러 마켓도 지속되고 있습니다.

오늘 Federal Reserve에서 금리 인상까지 발표하면서 어쩌면 바이어들이 서둘러 매매에 나선것일 수도 있겠습니다.

11월 말 현재 시장의 매매 물건 양은 2.7개월 입니다.  (10월 blog에서는 2.9개월이었지요.  이것이 무엇을 뜻하는지는 그 글에서 읽어보실 수 있습니다.)

2017년 뜨겁게 달아오르는 부동산 시장

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Realtor.com

11/30/2016 수요일자 Realtor.com 에서 랄리, 캐리 (Raleigh, Cary) 지역 부동산 시장이 올해에 이어 내년에 더욱 호황일 것이라는 예측을 내어 놓았습니다.

트라이앵글 (Triangle) 지역 부동산 데이터에서는 금년 현재까지 웨이크 카운티의 (Wake County) 매매가는 평균 5.1%, 평균 매매수는 6.8% 증가 한 기록을 보여줍니다.

Realtor.com 기사는 이어서 랄리 캐리 지역이 전국 부동산 시장에서 8위이고 2017년에는 매매가는 평균 4.16%, 매매수는 7.55% 증가 할 것으로 전망했습니다.

집을 팔게되는 이유:

집을 팔 결정을 내리게 되는 몇가지 요인들:

지금 우리 가족이 살고 있는 집을 구매할 결정을 했을때 이유는 여러가지가 있었을 것입니다.  아이들은 각자의 방이 필요하고 방문하시는 친척들을 위한 게스트 베드룸이 있어야 했고 부부의 침실은 어쩌면 좀 더 널찍할 필요가 있었을 수도 있겠지요.  로케이션도 역시 영향을 주었을 것입니다.  아이들의 학교가 좀더 가까웠으면 이라든가 혹은 직장 출퇴근 길로 진입이 좀더 용이한 곳이라든가.

여하간 대부분의 사람들의 경우 지금 살고 있는 집이 인생에서 마지막으로 구매하게 되는 집이 아닌 것만은 사실이죠.  그렇다면 언젠가는 팔게 될때가 있다는 말이기도 하고요. 

집을 살때 처럼 팔때에도 사람들은 각각의 이유가 있습니다.  몇가지 요인들을 생각해 보지요.

  1. 가장 심플한 이유중에 하나는 현재의 집이 더이상 가족의 필요에 부합하지 않는다는 점입니다.  아이가 생겨서 집을 바꾸어야 하거나 반대로 이제 아이들이 집에서 떠났기 때문에 더이상의 공간이 필요치 않을 수 있습니다.  혹은 직장이 바뀌어서 출퇴근이 너무 멀어졌을 수 있고요, 혹은 집에서 일하는 시간이 많아 졌는데 하루의 대부분을 집에서 지내보니 썩 편한 구조가 아니라는 것을 알게 되었을 수도 있지요.  이유야 어찌되었든 간에 이제 가족의 필요에 더이상 현재의 집이 적합하지 않다면 분명 팔때가 되었다는 신호일 것입니다.
  2. 부동산 시장이 셀러에게 유리할때 역시 현재의 집을 팔 결정을 할 수 있습니다.  부동산시장의 경기는 늘 이리저리 바뀌곤 하지요.  한때는 바이어 마켓이었던 것이 어느날 셀러의 마켓으로 혹은 그 반대로 바뀌고 또 바뀌기를 반복합니다.  그리고 만약 저쪽 동네에 새로 들어서는 집들이 예뻐 보였어서 한번 팔아 볼까 하고 생각이 들던 참인데 마침 셀러 마켓이라는 소식이 들리면 그때야 말로 적시인 경우가 되는 것이지요.
  3. 융자를 다 갚았다면 역시 집을 팔 수도 있습니다.  가만, 이제서야 겨우 집 페이먼트가 끝났는데 왜 집을 팔아요?  라고 생각이 드실수도 있지요.  하지만 집에 융자금이 들어가지 않는다고 해도 그 집을 팔아서 이득금을 챙기지 않는한 그 집이 직접적인 돈벌이의 수단은 되지 않습니다.  그러니까, 혹 융자을 이제 다 갚았고 듣자하니 집의 시세가 올라 두둑히 이득을 남길 수 있다면 융자 기간동안의 투자가 드디어 결실을 보는 날을 맞은 것일 수도 있습니다.
  4. 지금 가지고 있는 융자 이자가 너무 높다면 재융자보다 집을 바꾸는 것도 좋은 생각일 수 있죠.  요사이 융자 이자는 정말 정말 정말 낮습니다.  보통 4%이하의 이자율 이라니요!  낮은 이자율로 재융자가 여러 이유로 복잡하다면 매매를 고려해 보는 것도 좋겠습니다.

요사이 부동산은 공급이 부족한 추세입니다.  이자는 낮고 사람들이 많이 이사를 오는 지역에 살고 있으니 당연한 결과이지요. 

집을 사고 팔때 ‘정당한’ 이라는 이유를 생각해 낼 필요는 없습니다.  그저 팔기에 적합한 시기라는 것은 집주인인 내가 ‘팔고 싶을때’라는 것이지요.