2017년 뜨겁게 달아오르는 부동산 시장

R3_10402_HUD_IG

Realtor.com

11/30/2016 수요일자 Realtor.com 에서 랄리, 캐리 (Raleigh, Cary) 지역 부동산 시장이 올해에 이어 내년에 더욱 호황일 것이라는 예측을 내어 놓았습니다.

트라이앵글 (Triangle) 지역 부동산 데이터에서는 금년 현재까지 웨이크 카운티의 (Wake County) 매매가는 평균 5.1%, 평균 매매수는 6.8% 증가 한 기록을 보여줍니다.

Realtor.com 기사는 이어서 랄리 캐리 지역이 전국 부동산 시장에서 8위이고 2017년에는 매매가는 평균 4.16%, 매매수는 7.55% 증가 할 것으로 전망했습니다.

집을 팔게되는 이유:

집을 팔 결정을 내리게 되는 몇가지 요인들:

지금 우리 가족이 살고 있는 집을 구매할 결정을 했을때 이유는 여러가지가 있었을 것입니다.  아이들은 각자의 방이 필요하고 방문하시는 친척들을 위한 게스트 베드룸이 있어야 했고 부부의 침실은 어쩌면 좀 더 널찍할 필요가 있었을 수도 있겠지요.  로케이션도 역시 영향을 주었을 것입니다.  아이들의 학교가 좀더 가까웠으면 이라든가 혹은 직장 출퇴근 길로 진입이 좀더 용이한 곳이라든가.

여하간 대부분의 사람들의 경우 지금 살고 있는 집이 인생에서 마지막으로 구매하게 되는 집이 아닌 것만은 사실이죠.  그렇다면 언젠가는 팔게 될때가 있다는 말이기도 하고요. 

집을 살때 처럼 팔때에도 사람들은 각각의 이유가 있습니다.  몇가지 요인들을 생각해 보지요.

  1. 가장 심플한 이유중에 하나는 현재의 집이 더이상 가족의 필요에 부합하지 않는다는 점입니다.  아이가 생겨서 집을 바꾸어야 하거나 반대로 이제 아이들이 집에서 떠났기 때문에 더이상의 공간이 필요치 않을 수 있습니다.  혹은 직장이 바뀌어서 출퇴근이 너무 멀어졌을 수 있고요, 혹은 집에서 일하는 시간이 많아 졌는데 하루의 대부분을 집에서 지내보니 썩 편한 구조가 아니라는 것을 알게 되었을 수도 있지요.  이유야 어찌되었든 간에 이제 가족의 필요에 더이상 현재의 집이 적합하지 않다면 분명 팔때가 되었다는 신호일 것입니다.
  2. 부동산 시장이 셀러에게 유리할때 역시 현재의 집을 팔 결정을 할 수 있습니다.  부동산시장의 경기는 늘 이리저리 바뀌곤 하지요.  한때는 바이어 마켓이었던 것이 어느날 셀러의 마켓으로 혹은 그 반대로 바뀌고 또 바뀌기를 반복합니다.  그리고 만약 저쪽 동네에 새로 들어서는 집들이 예뻐 보였어서 한번 팔아 볼까 하고 생각이 들던 참인데 마침 셀러 마켓이라는 소식이 들리면 그때야 말로 적시인 경우가 되는 것이지요.
  3. 융자를 다 갚았다면 역시 집을 팔 수도 있습니다.  가만, 이제서야 겨우 집 페이먼트가 끝났는데 왜 집을 팔아요?  라고 생각이 드실수도 있지요.  하지만 집에 융자금이 들어가지 않는다고 해도 그 집을 팔아서 이득금을 챙기지 않는한 그 집이 직접적인 돈벌이의 수단은 되지 않습니다.  그러니까, 혹 융자을 이제 다 갚았고 듣자하니 집의 시세가 올라 두둑히 이득을 남길 수 있다면 융자 기간동안의 투자가 드디어 결실을 보는 날을 맞은 것일 수도 있습니다.
  4. 지금 가지고 있는 융자 이자가 너무 높다면 재융자보다 집을 바꾸는 것도 좋은 생각일 수 있죠.  요사이 융자 이자는 정말 정말 정말 낮습니다.  보통 4%이하의 이자율 이라니요!  낮은 이자율로 재융자가 여러 이유로 복잡하다면 매매를 고려해 보는 것도 좋겠습니다.

요사이 부동산은 공급이 부족한 추세입니다.  이자는 낮고 사람들이 많이 이사를 오는 지역에 살고 있으니 당연한 결과이지요. 

집을 사고 팔때 ‘정당한’ 이라는 이유를 생각해 낼 필요는 없습니다.  그저 팔기에 적합한 시기라는 것은 집주인인 내가 ‘팔고 싶을때’라는 것이지요.

계절 타는 부동산 시장, 잘 대처하는 방법

가을이 무르익고 아침저녁 찬바람에 두꺼운 옷까지 찾아 입게 되는 계절, 많은 분들은 바빠지는 연말 연시가 생각의 대부분을 차지하고 계시겠지요.  우리 주위의 대부분이 같은 생각을 가지고 있는지라 부동산 매매 실정은 당연히 바쁜 봄, 여름에 비해 주춤 한 것이 사실입니다.

2016년 트라이앵글 지역 마켓은 지난년도들의 데이타와 다를바 없이 집을 보는 횟수는 일사분기에 최고치를 기록하고 이사분기에 계약 건수와 클로징 건수가 최고치를 기록한 후 삼, 사사분기 부터 주춤하는 경향을 보였습니다.

데이터로 보면, 웨이크 카운티 1월 클로징 수가 1016건에 매매물로 올라오면서 클로징까지 평균 날짜가 52일 입니다.  그에 비해 이분기가 시작하는 4월에 기록한 클로징은 1725건으로 껑충 뛰고 날자는 42일로 떨어지죠.  거기서 부터 5월에 클로징 2050건 39일, 6월에 2353건 35일의 기록을 세우고 7월이 되면서 바로 1966건으로 주춤해 집니다.  그리고 9월이 되어서는 1762건을 기록하지요. 

적힌 문구를 보면 전혀 특별할 것이 없는 상식과도 같은 현상이라고 생각하시겠지요?  하지만 우리 마켓은 근 2-3년 동안 전혀 상식적이지도, 평범하지도 않은 경험을 하고 있습니다.

뭐가 다르냐고요?

한마디로 물건이 없습니다. 

네, 매매 물건이 없어요.  정말 없습니다.  특히 웨이크 카운티내 $400,000 이하의 집들은 시장에 나오기가 무섭게 계약에 들어가기 바쁠 정도로 물건이 없습니다.  위에 데이터에서 이상한 점을 혹시 발견 하셨나요?  1월에 52일 걸리던 평균 계약부터 클로징 날 수가 4월에 42일, 5월에 39일, 6월에 35일… 바쁜 시즌에 부합되는 현상인데 그럼 클로징 수 자체가 현저하게 떨어지면서 보통 매매 수가 줄어드는 삼사분기의 시작인 7월엔 몇일이 걸렸을까요?  놀랍게도 평균 30일 입니다.  연중 가장 적은 날 수이지요. 

생각해 보실까요?  그러니까, 1월 부터 보면 시장은 바빠질 준비를 하고 있고 바이어들은 전화를 울려대는데 컴퓨터를 두드리고 있는 저는 한숨이 나오는 겁니다.  다시한번, 이유는 물건이 없어서요 입니다.

데이터로 말씀드리지요.  2012년 시장엔 토탈 8825채의 매매 물량이 있었습니다.  해를 거듭하면서 이 숫자는 줄어들기만 하는데요, 2013년에 7972채, 2014년 7727채, 2015년 6866채, 그리고 2016년 9월까지 6054채 입니다. 

screen-shot-2016-11-18-at-3-09-53-pm

Triangle 4 counties inventory by year

그러니 일사분기에 부지런히 집 쇼핑을 나선 바이어들은 어느정도의 물건을 구경할 수는 있었고 그래서 이사분기에 매매를 했다 하더라도 그 이후에는 바이어가 줄어드는 현상보다 더 급격하게 매매 물건이 줄어드는 현상까지 (왜냐하면 앞에서 많이 팔렸으니까요) 더해졌기 때문에 상대적으로 7월 클로징 수가 적으면서도 날자가 줄어드는 특별한 현상이 일어나는 거지요. 

그럼 2015년말에서 2016년으로 넘어갈때 보다 적은 수로 시작하는 2017년은 어떠한 기대를 해야 할까요?

이런 마켓에서는 셀러도 바이어도 좋은 전략을 가져야만 원하시는 조건의 매매를 성사 시킬 가능성을 높일 수 있습니다.  자칫 잘못 머뭇대다 가는 셀러의 경우 리스트 가격의 최고 99%까지 평균으로 받을 수 있는 봄 마켓을 놓칠수가 있고 바어어의 경우에는 리스트 가격의 100%을 준다고 해도 사고 싶은 집을 살수 없는 현상을 맞닥뜨리게 되는 거지요. 

물론, 모든 데이터는 부동산의 가장 기본 원칙이 성사된다는 조건아래 최적으로 적용될 것입니다.  그 원칙이 뭐냐구요?  다음 칼럼에서는 어떻게 이 기본 중에 기본이 셀러와 바이어 모두에게 어떻게 윈윈 아니면 루즈루즈가 될 수 있는지 말씀 드리겠습니다.