봄 마켓 준비하기!

12월 칼럼에서 계절타는 부동산 시장에 대해 이야기 했었죠?  (혹시 못보셨다면 여기를 Click!)  셀러로서 봄 마켓을 놓치지 않아야 하는 이유와 매매 물건 부족 현상으로 경쟁이 예상되는 마켓에서도 스마트한 바이어가 되어야 한다고 했는데요 그럼 잘 계획한 봄 마켓은 어떤것 일까요?

먼저 셀러의 경우 무엇을 준비해야 하는지 살펴 보겠습니다.

봄에 집을 팔아볼까하고 생각하시는 분들은 지금 부동산에 연락을 하셔야 합니다.  매매물을 시장에 올리는 것은 단지 마당에 For Sale 사인을 꽂고 Multiple Listing Service(MLS)라는 부동산 데이타베이스에 주소를 올리는 것 이상의 일들이 관련됩니다.  사인을 꽂고 MLS에 올리는 것도 며칠이 걸리는 일이에요. 

그에 더해 해야할 서류도 많고 논의 해야할 사항도 소집할 데이타도 많이 있습니다.  이 모든일에는 시간이 걸리지요.

부동산 법과 서류는 자주 변경되거나 개정되는데 작년부터 MLS에 올리는 집 면적의 정확성을 더욱 엄격하게 규제하고 있습니다.  집 면적의 기재가 새로운 것은 아니지만 그에 대한 규율을 더 적극적으로 하겠다는 것이지요. 

브로커가 나와서 실제 줄자를 대고 집의 면적을 재는 경험을 하신 적이 있나요?  만약 그런 모습을 보신적이 없다면 이제 아마도 보시게 될 것입니다.

MLS는 데이타베이스에 등록되는 매물 정보의 정확성을 늘 강조해 왔고 그런 내용을 무시하거나 소홀히 하는 에이전트들에게 경고나 벌금등을 부과 하고 있습니다.  클라이언트와 손님 (두 부류의 차이에 대해서는 차후에 적겠습니다) 을 대하는 에이전트의 자세는 클라이언트의 이익을 추구하는 동시에 손님에 대한 상도덕을 지킨다는 기본 윤리에 근거한 것이므로 잘못된 데이타에 대한 책임은 단지 MLS와 에이전트 사이만의 문제는 아닙니다.  그것은 데이타를 제공한 에이전트와 일반 대중 즉, 클라이언트와 손님을 포함해서 그 데이타를 열람하는 모든 사람들과의 사이의 문제로 심각하게 받아들여져야 하는 것이지요.

MLS에는 매물에 대한 여러가지 기본 정보를 포함해서 마켓팅에 유용하다고 판단되는 특이점들도 표기됩니다.  ‘새로운 카펫’, ‘새 페인트’, ‘새로 리모델링한 키친’ 등등이 이런 것에 포함이 되지요.  거기에 숫자적인 데이타, 즉 집의 전체 면적, 방들의 면적, 천장의 높이, 랏(lot)의 사이즈, 연식 등등은 집을 사고자 하는 바이어들에게 기본적인 어필이 되는 데이타 입니다.  그런 숫자 때문에 어떤 경우는 집을 직접 보러오기로 하는지 그러지 않기로 하는지의 결정을 좌우 하기도 하지요.  한마디로 현관에 바이어를 들이기도 전에 바이어의 목록에서 제외되고 마는 경우도 있을 수 있다는 것입니다.

게다가 면적당 가격 이라는 계산을 주로 보는 바이어들에게 면적은 아주 중요한 숫자 입니다.  그것을 특정 동네의 단가로 계산하고 비교값으로 생각하는 경향이 있기 때문이지요.

드물기는 하지만 종종 MLS에 기재 되었던 면적과 실제 면적의 차이로 인한 결과적 손해는 단순 complaint를 넘어 소송으로 이어지기도 합니다.  게다가 요사이에는 수백개의 다른 부동산 관련 인터넷 사이트들에 동시다발적으로 올라가는 데이타가 바로 MLS에 근거하기 때문에 데이타의 정확성은 이례없이 중요한 사항이지요.  한번 한곳에서 기재되어 사용된 데이타가 잘못된 정보일 경우 수백개에 달하는 사이트들로 보내진 오류는 100 퍼센트 바로 잡기가 그야말로 불가능에 가깝다고 할 정도입니다.

면적을 계산해야 하는 것에 더해 집의 상태를 살피는 것은 시간이 걸리는 일이죠.  집의 상태는 집 주인이 이미 알고 있는 수리할 것등을 해결하는 것 그리고 집을 깨끗하게 청소하는 것 이상을 의미할 수 있습니다.  미리미리 수리하고 관리하는 것은 말할나위 없이 중요한 일이지만 집주인의 주관적인 생각과 에이전트에게 보여진 집의 컨디션에는 큰 차이가 있기도 하기 때문이지요.

직업적으로 집을 보는 경험상 저의 눈에 띄는 것들은 집주인께서 알지 못하고 보지 못하시는 것들이 있을수도 있습니다. 

또, 어쩌면 집을 매물로 내놓기 전에 home inspection을 할 수도 있습니다.  집주인의 눈, 에이전트의 눈을 넘어서 inspector라는 전문가의 눈을 고용하는 것이지요.  하지만 이 점은 그저 쉽게 결정할 일은 아닙니다.  Inspector를 고용하는 것은 비용이 들 뿐더러 inspection을 했다는 것 자체가 양날의 검과 같은 역활을 하기 때문이지요. 

시장이 아무리 셀러 마켓이라고 해도, 아무리 내놓자 마자 불티나게 팔린다고 해도 준비되지 않은 집은 팔리지 않습니다.  1월 칼럼에서 쓴 것처럼 location, location, location의 삼박자가 기가막히게 맞아 떨어진다면 집의 상태야 어떻든 바로 팔릴 수도 있겠지만 설령 그렇다 하더라도 잘 준비된 집이 최고의 가격으로 팔릴 수 있겠지요.

바이어가 준비 해야 할 것은 그럼 무엇일까요?

집을 사시고자 하는 바이어들은 융자를 사용하실 계획인 경우 아주 초기부터 융자 전문인과 대화를 하셔야 합니다.  아직 집을 사고자 하는 목표일이 몇달이 남았더라도 심지어 1년이 남았더라도 집을 사겠다는 결정을 할때부터 그렇게 하는 것은 도움이 됩니다.

융자는 기본적으로 필요한 서류만 하더라도 지난 몇달치의 소득에 관련한 서류가 필요하기 때문이고 혹 자영업이 주된 소득의 근원이라면 그에 필요한 서류는 지난 몇달이 아니라 지난 몇년치가 될 수도 있습니다.  직장인이라면 필요한 증빙 서류중에 고용인으로 부터의 편지가 필요할 수도 있고 다운페이에 사용할 자금이 만약 이곳저곳, 즉 은행, 주식, 현금 등등의 형태로 분산되어 있을 때에도 전문가의 조언과 가이드가 필요하기 때문이지요.

또한 바이어의 상황과 가장 잘 맞는 융자 프로그램이 무엇이 있는지 알아보고 그에 따라 절차를 진행하는 것도 그리고 이런 대화를 누군가와 할 것인지 선택을 하는 것도 시간과 노력이 요구 될 수 있습니다.  요사이에는 융자 전문인의 형태가 특정 은행 혹은 융자 브로커 둘중 한곳을 통하는 것에 더해 인터넷을 사용하는 경우도 종종 있기에 여러가지를 고려하고 여러 후보 회사들에 문의를 해본 후 해야하는 선택은 간단한 일이 아닙니다.

어느 부동산이든 융자는 우리 지역의 사정을 잘 아는 그리고 우리 지역 매매의 충분한 경험이 있는 회사를 선택하기를 조언 할 것입니다.  이유야 여러가지 이지만 그중 미국은 주마다 부동산 융자를 클로징하는 방법이 달라 그에 따른 서류와 절차가 다르다는 중요한 이유가 있습니다.  자칫 우리 지역의 클로징 절차를 모르는 회사를 고용하면 그들을 교육시켜 가면서 일을 진행해야 하는 번거로운 상황에 처할 수 있지요.  그렇게 될때 클라이언트와 부동산 브로커, 부동산 변호사 그리고 융자 회사 사이에 서로 누락되거나 잘못된 의사소통이 초래될 수 있고 결과적으로는 바이어에게 혼란을 야기하는 결과를 가져 옵니다.

부동산 매매는 그 과정이 복잡할 수 있지만 부동산 전문 브로커와 체계적이고 잘 짜여진 계획에 서로 협조한다면 전혀 혼란스럽지 않은 경험입니다.

Full service 브로커를 통해 경험하시는 보다 투명하고 소통이 원할한 매매 절차는 셀러와 바이어 모두를 보호하고 지역사회의 발전의 기여에도 한 몫을 하겠지요.

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